Dott.ssa Monia Casadio

22 settembre 2017

E’ bene, ancor prima di addentrarci nell’argomento oggetto di interesse, sapere cosa sia il condominio e cosa si intenda con esso.
E’ luogo comune infatti, indicare con il termine “condominio” un edificio ove possano trovarsi appartamenti, negozi, studi professionali ed altro: tale definizione, così alquanto semplicistica e riduttiva, non consente assolutamente di identificare un edificio retto in condominio né di distinguerlo da un altro che non lo sia.
Non è l’edificio in quanto tale e come appare che assume la veste di condominio: è quest’ultimo invece, quale istituto, che si instaura, in un determinato momento, in quell’edificio.
E’ bene ricordare che il condominio è un istituto regolato e disciplinato dal codice civile, art. 1117 e seguenti.
Perché si abbia il condominio in un edificio occorre che nello stesso ci siano parti comuni e parti private, di cui almeno due in proprietà a persone diverse.
Le parti comuni, individuate ed elencate dall’art. 1117 c.c., costituiscono una soluzione ingegneristica perché più unità private possano essere servite, simultaneamente, dalle stesse e pertanto poter coesistere in una unica struttura.
Il suolo su cui si erge il fabbricato, il tetto, l’accesso su via pubblica, gli scarichi, le scale, la corsia di accesso alle autorimesse, unitamente a tante altre parti, costituiscono fondamento inderogabile da assumersi e rispettarsi nel momento della progettazione e successiva realizzazione di un fabbricato composto da più appartamenti, negozi ed altro.

E’ possibile dare una data certa all’instaurazione dell’istituto del condominio in un fabbricato, ossia individuare il momento in cui “nasce” il condominio in tal fabbricato: è quando il proprietario dell’intero stabile (costruttore o società immobiliare) vende per la prima volta ad un’altra persona, che acquista, una unità immobiliare di tal fabbricato e congiuntamente i proporzionali diritti sulle parti comuni.
E’ con tale rogito avanti al notaio che si costituisce il condominio ed il venditore e l’acquirente divengono in tal momento condomini poiché in tal fabbricato ora sussistono parti comuni, parti private e due proprietari di queste, di cui uno è il costruttore in quanto proprietario delle restanti unità ancora invendute e l’altro è il nuovo proprietario dell’unità oggetto della transazione.
Eventuali altri e nuovi acquirenti che andranno successivamente ad aggiungersi al primo concorreranno, solo ed esclusivamente, nell’ampliamento della base sociale di tal condominio.

E’ importante avere data certa della costituzione del condominio in un dato fabbricato, poiché in tal momento i proprietari delle unità immobiliari poste nel suindicato fabbricato divengono condomini ed assumono doveri e responsabilità ai fini della conservazione dello stesso.
E’ doveroso dare avviso di quanto sopra, poiché in tal momento sono imposte le norme di legge che regolano sia la conduzione di tal fabbricato che i diritti/doveri in capo ai singoli condomini.